Problemas de morosidad en la Comunidad

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En la situación actual de crisis económica, se ha acentuado la problemática de vecinos que no pagan los gastos comunitarios, algunos porque realmente no pueden hacer frente a sus necesidades económicas más importantes y piensan que los gastos de su comunidad pueden quedar de momento en un segundo plano, y otros, como siempre ha ocurrido, aprovechándose de ello, simplemente dejan de pagar, aunque económicamente puedan perfectamente asumir tales gastos...

 

 

Tanto la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, como la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, amparan al Presidente de la Comunidad, para poder reclamar judicialmente esas deudas. En efecto, todos los propietarios tienen el deber de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades (gastos comunes de la finca) que no sean susceptibles de individualización, de acuerdo con la cuota o coeficiente que, a cada piso o local, se le atribuya en la escritura de propiedad horizontal o en la de compra-venta de la vivienda, y con relación al valor total del edificio. Debiendo además, contribuir también a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

 

 

 

Para poder ejercitar ese derecho judicialmente, en primer lugar se debe convocar la Junta de propietarios, anunciando en el orden del día los temas a tratar, que en este caso versarán sobre la aprobación de saldos deudores y autorización para su reclamación a través de la vía judicial, si fuera el caso.

 

Si así se acordase por mayoría, procederá el secretario, con el visto bueno del presidente, a la emisión de una certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios (debemos recordar que el vecino moroso carece de voto en la Junta). Dicho acuerdo se notificará fehacientemente, al propietario moroso, en el domicilio designado por aquel a efectos de notificaciones o, en su defecto, en el piso o local sito en la propia Comunidad, otorgándole un plazo de gracia para cumplir con el pago. De no ser posible esta notificación, una vez intentada en la forma comentada, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, que tendrá efectos legales a los tres días naturales. Transcurridos los cuales, y a través del presidente de la Comunidad, puede ya interponerse la demanda judicial.

Dicha demanda la podemos plantear a través de un  juicio monitorio, juicio verbal u ordinario.

En primer lugar, merece la pena tener en cuenta que si la cuantía reclamada no excede de los 2000 euros no es imprescindible la intervención de abogado y procurador, la Comunidad puede redactar y presentar el escrito de demanda.

En cuanto a cada tipo de procedimiento os lo resumimos a grandes rasgos:

El juicio monitorio se caracteriza por un procedimiento en principio rápido pero qe exige una mayor meticulosidad documental. Nos explicamos, debemos acreditar la deuda a través de un certificado firmado por el secretario de la Comunidad y aportar el acta que acuerda proceder judicialmente, también deberemos acreditar que el demandado es el propietario y facilitar su paradero actual y presentar la demana en el partido juidicial donde este reside, si falta alguno de estos elementos inadmitirán la demanda perp si disponemos de los mismos, una vez que se admita a trámite la demanda se notifica la misma al deudor y se le da un plazo de 20 días para saldar la deuda, sino lo hiciera y el demandado alegará algún motivo y se opusiera a la demanda, el procedimiento se transformaría en un procedimiento de juicio verbal, se celebraría juicio y dictaría Sentencia. La prinicpal ventaja es que en el caso de que el propietario no conteste a la demanda pero tampoco pague la deuda en el plazo indicado el juzgado si lo solicita la Comunidad despacha la ejecución del monitorio y pasa a embargar los bienes o ingresos del deudor hasta cubrir el importe reclamado.


El juicio verbal, es un procedimiento civil que sirve para muchos tipos de conflictos y que podemos utilizar para reclamar deudas que no superen los 6.000 euros. Una vez que se presenta la demanda y se admite a trámite se notifica la misma al demando y en la misma notifiación señalan la fecha de juicio. Tras celebrarse la vista se dictará Sentencia.

La ventaja que tenemos es que hasta la fecha del juicio podemos actualizar los importes que se adeudan siempre que no se superen los 6000 euros con lo que evitamos tener que presentar varias demanda y los Juzgados no suelen ser tan estrictos en la documentación. Ahora bien, al acto de juicio deberá acudir el presidente y el secretario.

 

El juicio ordinario, también es un procedimiento civil que se puede utilizar para inumerables supuesto entre ellos la reclamación de cuotas comunitaria pero la cuantía a reclamar debe ser superior a 6000 euros. Una vez presentada la demanda se traslada al contrario y se le da un plazo de 20 días para contestarla, con posterioridad señalan fecha para una Audiencia Previa, acto en el que se intenta llegar a un acuerdo y si no se consigue cada parte propone la prueba que desea practicar el día del juicio. Con posterioridad se celebrará el juicio y dictará la pertinente Sentencia.

 

 

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