Glosario de conceptos importantes

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Euribor o Libor: Son los índices de referencia que actualmente se utilizan para calcular los intereses de la cuota hipotecaria. Diferencial pactado + cotización media mensual del índice escogido del mes de revisión de la hipoteca...

Estos índices tratan de replicar teóricamente el precio al que están dispuestas a prestarse entre sí las entidades bancarias en Europa (coste de obtención del capital para el banco).

 Ello se suele ver influido por factores como la situación económica mundial, a la morosidad registrada, a la política monetaria del BCE y los tipos de interés oficiales a los cuáles puede un banco pedir dinero al BCE en momentos excepcionales, a la demanda y oferta de dinero, a la inflación actual y futura previsible para la Unión Europea, entre otros muchos factores.

TAE: Son las siglas de Tasa Anual Equivalente, se utiliza para informar del tipo interés anual que se aplicará al crédito / depósito en lo que a intereses se refiere.

Prestamista: Entidad que concede el crédito.

Prestatario: Persona o entidad a la que se le concede el crédito y tiene obligación de devolverlo.

Cláusula suelo o acotación mínima: De incluirse en la hipoteca determina el tipo de interés mínimo que se le cobrará aunque el Euribor baje de ese nivel. De esta manera el prestamista se garantiza la rentabilidad mínima que obtiene en la operación y es más favorable a concederla.

En cambio, a usted le puede comportar que el préstamo sea más caro ya que siempre pagará ese mínimo de intereses por lo que debe tener en cuenta este factor y el tipo de interés que le exigen.

Comisión de estudio o de apertura: Se trata de una comisión que puede cobrarle el banco por el estudio y /o concesión de la hipoteca. Sólo se puede cobrar si se realiza la operación.

Comisión de cancelación parcial: Es la comisión que le puede cobrar el banco, si así lo han acordado y consta en la escritura hipotecaria, para el caso de que amortice (reduzca el crédito) durante el año en curso por un importe superior al acordado.

En ningún caso puede exceder del 0,5%.

Comisión de cancelación total: Es la comisión que le puede cobrar el banco, si así lo han acordado y consta en la escritura hipotecaria, para el caso de que amortice en su totalidad la deuda. En ningún caso puede exceder del 0,5% sobre el capital pendiente.

 Vinculación: Es una práctica habitual de las entidades financieras condicionar el diferencial que se aplica sobre el Euribor en función de los productos contratados (seguros, domiciliación de recibos y nómina, fondos de inversión…). Cuanto mayor sea la vinculación menor será el diferencial. Aunque hemos de valorar si nos compensa ya que dicho productos suelen tener comisiones de gestión o precios elevados.

Aval o pignoración de bienes, saldos: Cuando el prestamista considera que la garantía inmobiliaria y sus ingresos no son suficientes o quiere extremar la prudencia pueden solicitarle un Avalista que se trata de una tercera persona jurídica o física que asume la Responsabilidad del pago de la deuda en caso de impago o bien le pueden exigir como garantía otro bien inmueble o la retención de un saldo, acciones….

Prenda: Es la garantía que se víncula al préstamo. Puede ser una vivienda, nave industrial, local, oficina…

Intereses de demora: Son los intereses que le cobrará la entidad por retrasarse en el pago de la cuota mensual, suponen una fuerte penalización. Legalmente el límite que pueden aplicarnos es de tres veces el tipo interés legal del dinero.

Riesgo: Podemos definirlo como la probabilidad de que se produzca un acontecimiento que suponga el impago del préstamo, pérdida parcial o total del capital otorgado.

Dación en pago: Consiste en la entrega de la vivienda al banco con el fin de que este dé por cancelado el préstamo pendiente de pago.

Esta operación es una opción que debe ser acordada entre ambas partes, ninguna de ellas está obligada a aceptar salvo que se hubiera incluido en la escritura hipotecaria como forma de resolución de la deuda en caso de insolvencia.

Ejecución hipotecaria: Se trata del procedimiento judicial que insta el banco para solicitar la ejecución de la garantía por el impago del préstamo. Es decir, se solicita el embargo de la finca y su posterior subasta.

Cabe destacar que ante las elevadas cuantías en las que puede oscilar el préstamo los gastos por intereses de demora y costas del procedimiento judicial (25%) son muy elevados.

Refinanciación / novación: Consiste en la negociación y modificación de las condiciones contractuales pactadas, normalmente conlleva una comisión específica.

Periodo de carencia: Se trata de un plazo de tiempo durante el cual el prestatario no deberá amortizar el capital, intereses u ambos según se acuerde.

Plazo de amortización: Se refiere al tiempo establecido entre acreedor y comprador para que el dinero prestado sea devuelto en su totalidad y detalla el número de cuotas y valor de las mismas.

Para su cálculo normalmente se aplica el sistema “francés” , en esta metodología que es mayoritaria en el sistema bancario durante los primeros años de la hipoteca se paguen muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.

Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de tener cuotas constantes, y se denomina sistema de amortización francés.

Existe también el método de amortización alemán o americano el que no vamos a incidir ante su poca representatividad en el mercado hipotecario.

Cálculo de cuota: Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo de interés y el tiempo de vida del préstamo son las más obvias. Pero también lo son que queremos que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y,  aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.

Subrogación: En términos de acreedor consiste en traspasar el crédito hipotecario de un banco a otro, ello puede ser motivado por una mejora de las condiciones, de falta de confianza en el banco de origen, por la necesidad de reestructurar nuestro esquema financiero.

También se puede dar el caso en el que un tercero se subrogué como titular de la hipoteca y asuma dicha deuda, para ello deberemos disponer obviamente de la aceptación del prestamista, esta operación es común en la compra de vivienda nueva ya que existe la posibilidad de "subrogarnos" en la hipoteca concedida por el banco al promotor.

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