El préstamo hipotecario

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Con el objetivo de financiar la compra del inmueble o parte del mismo precisaremos solicitar al banco un crédito con garantía hipotecaria.

Por tanto, resulta imprescindible conocer las principales características, conceptos y criterios para su concesión...

 

Características y modalidades

 

Nos encontramos con hipotecas que pueden ser concedidas en euros u otra moneda  (yenes, francos suizos, dólares…). Es recomendable y lo más habitual solicitar el crédito en la moneda con la que recibimos nuestros ingresos a fin de evitar el riesgo del cambio de valor de las divisas.

Ahora bien,  merece la pena hacer una breve síntesis para que tenga constancia de su existencia. El tipo de interés dependerá en gran medida de la política del Banco Central de cada moneda, por lo que en momentos en los que estos se encuentran muy elevados en Europa resultaría atractivo contratar la financiación por ejemplo en yenes.

 Pero, como hemos dicho la cotización de la moneda es un importante riesgo ya que si nuestros ingresos son en euros y esta moneda se devalúa o por el contrario se revaloriza el yen,  el importe de la Hipoteca se verá significativamente incrementado.

Por ejemplo:

Hemos solicitado 100.000 euros de crédito hipotecario en yenes. Es decir  14.312.000 yenes.

Nos aplican un tipo de interés muy bajo, del  1% quizás, pero si el yen se reevalúa un 20% con respecto al euro, nuestro esfuerzo hipotecario se incrementará /pagaremos un 20% más.

La cotización de una divisa es un factor variable y externo a nuestro control, depende de multitud variables macroeconómicas y geoestratégicas por lo que si no somos expertos asumimos un riesgo demasiado elevado. Además, la política de tipo de interés varíara en función de las circunstancias del país emisor de la moneda la cual puede diferir de la situación económica de España.

Ahora bien, si usted  está asesorado muy correctamente o tiene los conocimientos necesarios y preve por una bajada del yen u otra divisa, importante a medio-largo plazo puede realizar esta apuesta y si le sale bien reducirá su endeudamiento de forma significativa ya que el funcionamiento es el mismo tanto al alza como a la baja. No obstante, destacar el riesgo que suponen estos productos, exponente de ello es la gran conflictividad surgida en las hipotecas multi-divisas concedidas durante los años 2008 y 2009.

Hecha una mención a la divisa en la que se puede solicitar el préstamo, detengámonos ahora en las hipotecas tradicionales, es decir concedidas en euros.

 

El tipo de interés puedes ser fijo o variable, incluso combinar ambas opciones.

La principal ventaja de optar a un tipo fijo es que siempre sabremos el tipo de interés que nos aplicarán por lo que ante un plazo largo de amortización puede resultar un gran elemento estabilizador. No obstante, dicho tipo de interés suele ser muy superior a los créditos a tipo variable que se revisan semestralmente o anualmente en base al Euribor + el diferencial acordado entre las partes.
El tipo de interés variable se cálcula en base a un indice de referencia que suele ser el Euribor o Libor, el cuál que pretendé reflejar el coste financiación del banco más un diferencial que se pacta entre las partes. La revisión de los intereses puede ser semestral o anual.

 

¿Por qué se llama a este tipo de préstamos hipoteca?

Es capital que conozca que cuando la entidad bancaria nos concede un crédito trata de garantizarse la recuperación de dicho préstamo por lo que con el fin de reducir los riesgos de perdida además del análisis de solvencia del prestatario (solicitante) y su estabilidad en el tiempo también toma como prenda o garantía el propio inmueble para el que se concede el crédito. Por lo que en el caso de no poder hacer frente en algún momento a las cuotas, a partir del tercer mes consecutivo el banco podrá, adémas de aplicar los intereses de mora, ejecutar la garantía a través de una demanda de ejecución hipotecaria y embargarle la vivienda.

Pero su responsabilidad como acreedor se extiende más allá: Si el capital pendiente de pago es superior al valor en el que se subaste o adjudique el inmueble deberá seguir respondiendo con sus otros bienes e ingresos presentes o futuros hasta saldar la deuda.

Ya tiene la respuesta: A estos productos se los denomina hipoteca porque sirven para comprar un inmueble que se ofrece como garantía del propio préstamo. En contrapartida, el banco nos ofrece unos tipos de interés sensiblemente inferiores a un crédito personal ya que el riesgo para ellos es menor.

Tampoco queremos ser cínicos, por lo que también hay que tener en cuenta que el objetivo del banco es recuperar el capital otorgados y los intereses de cada operación, en el caso de que suceda algún problema  justificado que nos dificulte el pago de la cuota hipotecaria en un momento puntual en la inmensa mayoría de los casos se renegocian las condiciones del préstamo (novación) y se alargan los plazos de amortización o se ofrece una carencia en el pago del principal (sólo se pagan intereses) durante un periodo de tiempo, también existen seguros de protección de pagos o vida que puede ser útil contratar ya que cubren el pago de la hipoteca en caso de pérdida de trabajo o fallecimiento….En último lugar, se puede tratar de pactar ceder la propiedad de la finca al banco a cambio de que nos condonen (perdonen la deuda) a este tipo de operación se la conoce como dación de pago. Hoy en día hay productos que aunque son más caros contemplan esta opción en el contrato como obligatoria para el banco.

Nuestro consejo es que ante una situación de crisis es no pierda la calma ni se esconda, sino afrontae el problema y  se dirija directamente al director de su sucursal bancaria, comentar su caso con los servicios sociales si es menester, pedir asesoramiento a un profesional y luchar para volver a la normalidad en su proyecto de vida.

 

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