No puedo pagar la hipoteca ¿Qué hago?

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Según la estadística oficial la tasa de mora en préstamos hipotecarios se ubica entorno al 5,85%.  Resulta significativo que con un paro cercano al 25% como consecuencia en gran parte  de una fuerte crisis en el mercado inmobiliario los impagos de hipotecas sean tan reducidos.

Hemos de tener en cuenta que dicha cifra con toda probabilidad está un poco maquillada y que en España por factores culturales cualquier persona prioriza el pago de la hipoteca por encima de cualquier otra obligación.

Dicho esto, vamos a centrarnos en cómo podemos afrontar este problema...

 
Para empezar, no se desespere. Hay opciones y es posible superar esta dificultad siempre y cuando usted conserve la serenidad.

Perder la capacidad para hacer las gestiones necesarias y  tomar las decisiones oportunas son el principal factor que le pueden llevar a verse abocado a un procedimiento de desahucio y este riesgo depende de usted.

Así que, antes de nada cuide su salud y estabilidad emocional.

¿Qué debemos hacer si prevemos que en un futuro no vamos a poder hacer frente a la hipoteca?

Primero hemos de analizar cuál es el motivo de haber perdido la capacidad de pago y determinar si esta falta de capacidad es algo puntual o bien se desconoce la duración. 

Una vez que tenemos claro dicha cuestión hemos de determinar durante el periodo de tiempo en el que nos veremos imposibilitados en abonar la hipoteca cual sería la cantidad que podemos asumir.

Si con la ayuda puntual de algún familiar el problema quedaría resuelto o bien es una dificultad que se va a mantener.

Para el caso en el que pudiéramos seguir afrontando el pago pero por una cantidad inferior a la pactada inicialmente:

Hemos de dirigirnos a la mayor brevedad a la oficina bancaria y si es posible antes de incurrir en el impago. Es recomendable mantener una reunión con el director o subdirector de oficina, exponer el problema y justificarlo para acreditar su buena fe así como  la cantidad que cree que podría asumir.

A partir de este momento se abren varias opciones:

1-      Pactar una carencia en el pago del capital durante un periodo de tiempo en que sólo se pagarían los intereses.

2-      Pactar una novación de las condiciones de la hipoteca ampliando el plazo de amortización (el periodo máximo es de 40 años).

3-      Renegociar el tipo de interés o incluso excepcionalmente algún tipo de quita en el importe del capital adeudado.

Es importante que además de la reunión, entregue en la oficina un escrito y le faciliten copia sellada o bien envíe un e-mail o fax donde exponga de forma amistosa su problema y su propuesta para resolverlo.

La inmensa mayoría de entidades bancaria se abrirán a buscar una solución ya que lo último que desean es que el crédito caiga en mora, existen protocolos y departamentos internos que se encargan de gestionar este tipo de circunstancias por lo que aquello que a usted le resulta algo excepcional y de enorme gravedad para la entidad es algo normal para lo que está preparada.

No obstante, si por el motivo que fuera no hubiera un acuerdo le sugerimos que se dirija a los servicios sociales de su Ayuntamiento para que realicen la pertinente mediación, al Defensor del Cliente del Banco u otras asociaciones de usuarios en situaciones similares a la suya.

Cabe destacar que muchos municipios y la mayoría de Comunidades Autónomas han creado ayudas económicas para los ciudadanos que puedan encontrarse con dificultades para hacer frente a la hipoteca o el alquiler.

De otro lado, si usted tiene un problema de sobrendeudamiento con más de un préstamo ya que pese a tener ingresos estos se han reducidos y se le acumula el préstamo hipotecario con el préstamo del coche, la VISA, otros préstamos personales… recuerde que tiene la opción de declararse en concurso de acreedor.

El real decreto 1/2015 establece un mecanismo de segunda oportunidad para las personas físicas que les permite proponer un convenio a los acreedores en el Juzgado mercantil el cual nombra un administrador concursal para su gestión y mientras se tramita dicho Concurso la ejecución de los préstamos y los intereses se paralizan, incluida la eventual ejecución hipotecaria.

El concurso es un procedimiento que busca establecer un acuerdo con los acreedores que tiene la persona para hacer viable el pago de la deuda que tiene con todos ellos de forma coordinada y bajo la tutela del Juzgado (ya no estamos a merced de la voluntad prestamista). No obstante, el Administrador concursal y el juez pueden imponer esperas, ampliar los plazos de amortización incluso quitas,.

Esta opción se trata de una medida novedosa y bastante compleja por lo que en otro artículo profundizaremos más sobre funcionamiento y posible coste.

 


 

Para el caso en el que sea imposible afrontar cualquier pago de la cuota:

Se han aprobado diversos decretos de ley para proteger al deudor hipotecario y además se ha aprobado un código de buenas prácticas bancarias por parte del Banco de España de adhesión voluntaria.

Como en el anterior supuesto hemos de analizar y determinar cuál es el motivo que nos impide afrontar el pago y justificarlo.

Hecho esto, compruebe si la entidad bancaria que le ha concedido la hipoteca está adherida o no al código de buenas prácticas bancarias ( vea el listado).

Si la entidad bancaria se encuentra adherida a dicho código estará obligada a cumplir con el protocolo que se establece en el mismo (haga click para acceder al documento).

La finalidad de este es restructurar la deuda y hacer viable el pago del préstamo mediante diversas medidas como el plazo de carencia, ampliar el plazo de amortización, reducir el tipo de interés, excepcionalmente ofrecer una quita sobre el capital y en último lugar aceptar la dación en pago (el deudor entrega la propiedad del inmueble y se cancela la el préstamo).

 Tenga en cuenta, que si no le queda otro remedio que solicitar la dación en pago también tiene derecho a indicar que desea seguir en la vivienda durante un plazo de dos años en concepto de arrendatario satisfaciendo una renta anual por alquiler del 3% sobre el importe total de la deuda.

Le recomendamos lea el código de buenas prácticas bancarias y si en algún momento considera que se vulnera el mismo recuerde que puede instar una reclamación en el Banco de España en la que deberá acreditar el punto que se incumple.

En el supuesto que el prestamista no se haya adherido a dicho código, se han dictado varios decretos de ley que también le pueden proteger como deudor de buena fe (DECRETO LEY 6/2012).

Básicamente, esta ley establece que la dación en pago queda exenta de cualquier impuesto, los actos notariales tienen una bonificación del 50%, los intereses de mora se limitan al 2,5%, en el caso de que en un procedimiento de ejecución hipotecaria pierda la propiedad del inmueble tendrá condición preferente para el acceso a ayudas públicar para el alquiler. También se establece la suspensión inmediata del desahucio durante el plazo de dos años de las familias que se encuentran en situación de especial vulnerabilidad (ver requisitos en el decreto).

En último lugar, para un correcto asesoramiento y defensa de sus derechos le sugerimos acuda a los servicios sociales del Ayuntamiento de su ciudad y que en el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria si se llega a instar solicite abogado de oficio.

Como habrá podido comprobar existen mecanismos y medidas que le pueden ayudar a superar esta dificultad. Lo más importante de todo es no obviar el problema o esconderse y esperar al desahucio sino afrontarlo y mantener la serenidad.

Quedamos a su entera disposición en nuestros foros para cualquier duda o consejo que pueda precisar.