Pedir una Hipoteca

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Con el objetivo de financiar la compra del inmueble o parte del mismo precisaremos solicitar al banco un crédito con garantía hipotecaria.

Por tanto, resulta imprescindible conocer las principales características, conceptos y criterios para su concesión...

 

Características y modalidades

 

Nos encontramos con hipotecas que pueden ser concedidas en euros u otra moneda  (yenes, francos suizos, dólares…). Lo más recomendable y habitual es solicitar el crédito en la moneda con la que recibimos nuestros ingresos a fin de evitar el riesgo del cambio de valor de las divisas.

Ahora bien, merece la pena hacer una breve síntesis de otras opciones para que tenga constancia de su existencia. El tipo de interés dependerá que se le aplica al préstamo depende en gran medida de la política monetario del Banco Central de cada región económica, por lo que en momentos en los que los tipos se encuentran muy elevados en Europa resultaría atractivo contratar la financiación por en yenes japoneses.Pero, como hemos dicho la cotización de la moneda es un gran riesgo ya que si nuestros ingresos son en euros y esta moneda se devalúa frente al ye el importe de la Hipoteca se verá incrementado proporcionalmente.

Por ejemplo:

Hemos solicitado 100.000 euros de crédito hipotecario en yenes. Es decir  14.312.000 yenes.

Nos aplican un tipo de interés muy bajo, del  1% quizás, pero si el yen se reevalúa un 20% con respecto al euro, nuestro esfuerzo hipotecario se incrementará en un 20% más.

La cotización de una divisa es un factor variable y externo a nuestro control, depende de multitud variables macro-económicas y geoestratégicas por lo que si no somos expertos asumimos un riesgo demasiado elevado.

Ahora bien, si usted  está asesorado muy correctamente o tiene los conocimientos necesarios y apuesta por una bajada del yen, u otra divisa, importante a medio-largo plazo puede realizar esta apuesta y si le sale bien reducirá su endeudamiento de forma significativa ya que el funcionamiento es el mismo tanto al alza como a la baja. No obstante, destacar el riesgo que supone, exponente de ello es la gran conflictividad surgida en las hipotecas multi-divisas concedidas durante los años 2008 y 2009.

 

Hecha una mención a la divisa en la que se puede solicitar el préstamo, detengámonos ahora en las hipotecas tradicionales, es decir concedidas en euros.

El tipo de interés puedes ser fijo o variable, incluso combinar ambas opciones.

La principal ventaja de optar a un tipo fijo es que siempre sabremos el tipo de interés que nos aplicarán por lo que ante un largo plazo de amortización puede resultar un elemento estabilizador. No obstante, dicho tipo de interés suele ser muy superior a los créditos a tipo variable.

El tipo de interés variable se calcula en base a un indice de referencia que suele ser el Euribor o Libor que pretende reflejar el coste financiación del banco más un diferencial que se pacta entre las partes. La revisión de los intereses puede ser semestral o anual.

 

¿Por qué se llama a este tipo de préstamos hipoteca?

Es capital que conozca que cuando la entidad bancaria nos concede un crédito trata de garantizar la recuperación de dicho préstamo por lo que con el fin de reducir los riesgos de perdida además del análisis de solvencia del prestatario (solicitante) y su estabilidad en el tiempo también toma como prenda o garantía el propio inmueble para el que se concede el crédito. Por lo que en el caso de no poder hacer frente en algún momento a las cuotas a partir del tercer mes consecutivo, el banco podrá, además de aplicar los intereses de mora, ejecutar la garantía a través de una demanda de ejecución hipotecaria y embargarle la vivienda.

Pero su responsabilidad como acreedor se extiende más allá: Si el capital pendiente de pago es superior al valor en el que se subaste o adjudique el inmueble deberá seguir respondiendo con sus otros bienes e ingresos presentes o futuros hasta saldar la deuda.

Ya tiene la respuesta: A estos productos se los denomina hipoteca porque sirven para comprar un inmueble que se ofrece como garantía del propio préstamo. En contra partida, el banco puede aplicarnos unos tipos de interés sensiblemente inferior a un crédito personal ya que el riesgo para ellos es menor.

Tampoco queremos ser cínicos, por lo que también hay que tener en cuenta que el objetivo del banco es recuperar el capital otorgados y los intereses de cada operación, por lo que en el caso de que suceda algún problema  justificado que nos dificulte el pago del crédito en la inmensa mayoría de los casos se renegocian las condiciones del préstamo (novación) y se alargan los plazos de amortización o se ofrece una carencia en el pago del principal (sólo se pagan intereses) durante un periodo de tiempo, también existen seguros de protección de pagos o vida que puede ser útil contratar ya que cubren el pago de la hipoteca en caso de pérdida de trabajo o fallecimiento…. En último lugar, se puede tratar de pactar ceder la propiedad de la finca al banco a cambio de que nos condonen (perdonen la deuda) a este tipo de operación se la conoce como dación de pago. Hoy en día hay productos que aunque son más caros contemplan esta opción en el contrato como obligatoria para el banco.

Lo primordial ante una situación de crisis es no perder la calma ni esconderse, si no afrontar el problema y dirigirse directamente al director de su sucursal bancaria, comentar su caso con los servicios sociales si es menester, pedir asesoramiento a un profesional y luchar para volver a la normalidad en su proyecto de vida.

 

Glosario de conceptos importantes

Euribor o Libor: Son los índices de referencia que actualmente se utilizan para calcular los intereses de la cuota hipotecaria. Diferencial pactado + cotización media mensual del índice escogido del mes de revisión de la hipoteca.

Estos índices tratan de replicar teóricamente el precio al que están dispuestas a prestarse entre sí las entidades bancarias en Europa (coste de obtención del capital para el banco).

 Ello se suele ver influido por factores como la situación económica mundial, a la morosidad registrada, a la política monetaria del BCE y los tipos de interés oficiales a los cuáles puede un banco pedir dinero al BCE en momentos excepcionales, a la demanda y oferta de dinero, a la inflación actual y futura previsible para la Unión Europea, entre otros muchos factores.

TAE: Son las siglas de Tasa Anual Equivalente, se utiliza para informar del tipo interés anual que se aplicará al crédito / depósito en lo que a intereses se refiere.

Prestamista: Entidad que concede el crédito.

Prestatario: Persona o entidad a la que se le concede el crédito y tiene obligación de devolverlo.

Cláusula suelo o acotación mínima: De incluirse en la hipoteca determina el tipo de interés mínimo que se le cobrará aunque el Euribor baje de ese nivel. De esta manera el prestamista se garantiza la rentabilidad mínima que obtiene en la operación y es más favorable a concederla.

En cambio, a usted le puede comportar que el préstamo sea más caro ya que siempre pagará ese mínimo de intereses por lo que debe tener en cuenta este factor y el tipo de interés que le exigen.

Comisión de estudio o de apertura: Se trata de una comisión que puede cobrarle el banco por el estudio y /o concesión de la hipoteca. Sólo se puede cobrar si se realiza la operación.

Comisión de cancelación parcial: Es la comisión que le puede cobrar el banco, si así lo han acordado y consta en la escritura hipotecaria, para el caso de que amortice (reduzca el crédito) durante el año en curso por un importe superior al acordado.

En ningún caso puede exceder del 0,5%.....

Comisión de cancelación total: Es la comisión que le puede cobrar el banco, si así lo han acordado y consta en la escritura hipotecaria, para el caso de que amortice en su totalidad la deuda. En ningún caso puede exceder del 0,5% …..sobre el capital pendiente.

 Vinculación: Es una práctica habitual de las entidades financieras condicionar el diferencial que se aplica sobre el Euribor en función de los productos contratados (seguros, domiciliación de recibos y nómina, fondos de inversión…). Cuanto mayor sea la vinculación menor será el diferencial. Aunque hemos de valorar si nos compensa ya que dicho productos suelen tener comisiones de gestión o precios elevados.

Aval o pignoración de bienes, saldos: Cuando el prestamista considera que la garantía inmobiliaria y sus ingresos no son suficientes o quiere extremar la prudencia pueden solicitarle un Avalista que se trata de una tercera persona jurídica o física que asume la Responsabilidad del pago de la deuda en caso de impago o bien le pueden exigir como garantía otro bien inmueble o la retención de un saldo, acciones….

Prenda: Es la garantía que se víncula al préstamo. Puede ser una vivienda, nave industrial, local, oficina…

Intereses de demora: Son los intereses que le cobrará la entidad por retrasarse en el pago de la cuota mensual, suponen una fuerte penalización. Legalmente el límite que pueden aplicarnos es de un……..

Riesgo: Podemos definirlo como la probabilidad de que se produzca un acontecimiento que suponga el impago del préstamo, pérdida parcial o total del capital otorgado.

Dación en pago: Consiste en la entrega de la vivienda al banco con el fin de que este dé por cancelado el préstamo pendiente de pago.

Esta operación es una opción que debe ser acordada entre ambas partes, ninguna de ellas está obligada a aceptar salvo que se hubiera incluido en la escritura hipotecaria como forma de resolución de la deuda en caso de insolvencia.

Ejecución hipotecaria: Se trata del procedimiento judicial que insta el banco para solicitar la ejecución de la garantía por el impago del préstamo. Es decir, se solicita el embargo de la finca y su posterior subasta.

Cabe destacar que ante las elevadas cuantías en las que puede oscilar el préstamo los gastos por intereses de demora y costas del procedimiento judicial (25%) son muy elevados.

Refinanciación / novación: Consiste en la negociación y modificación de las condiciones contractuales pactadas, normalmente conlleva una comisión específica.

Periodo de carencia: Se trata de un plazo de tiempo durante el cual el prestatario no deberá amortizar el capital, intereses u ambos según se acuerde.

Plazo de amortización: Se refiere al tiempo establecido entre acreedor y comprador para que el dinero prestado sea devuelto en su totalidad y detalla el número de cuotas y valor de las mismas.

Para su cálculo normalmente se aplica el sistema “francés” , en esta metodología que es mayoritaria en el sistema bancario durante los primeros años de la hipoteca se paguen muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.

Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de tener cuotas constantes, y se denomina sistema de amortización francés.

Existe también el método de amortización alemán o americano el que no vamos a incidir ante su poca representatividad en el mercado hipotecario.

Cálculo de cuota: Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo de interés y el tiempo de vida del préstamo son las más obvias. Pero también lo son que queremos que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y,  aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.

Subrogación: En términos de acreedor consiste en traspasar el crédito hipotecario de un banco a otro, ello puede ser motivado por una mejora de las condiciones, de falta de confianza en el banco de origen, por la necesidad de reestructurar nuestro esquema financiero.

También se puede dar el caso en el que un tercero se subrogué como titular de la hipoteca y asuma dicha deuda, para ello deberemos disponer obviamente de la aceptación del prestamista, esta operación es común en la compra de vivienda nueva ya que existe la posibilidad de "subrogarnos" en la hipoteca concedida por el banco al promotor.

 

Criterios para la concesión del crédito

Para decidir sobre la concesión del préstamo el banco analizará su solvencia, el valor del inmueble respecto al crédito que solicita y su historial crediticio.

En primer lugar, se evaluará cuáles son los ingresos de los futuros prestatarios y la probabilidad de que se mantengan en el tiempo.  En el caso de ser asalariado por cuenta ajena se le exigirá un contrato indefinido con cierta antigüedad, que el empleador sea una empresa solvente y que usted tenga un mínimo de experiencia y formación.

Para el caso de que sea autónomo o empresario……

De otro lado, se evalúa el ratio de endeudamiento que supondrá la cuota mensual del crédito que se solicita sobre la totalidad de ingresos. En la actualidad no se acepta ninguna operación en el que la cuota representé un esfuerzo o endeudamiento superior al 35% de los ingresos.

En segundo lugar, se comprobará su historial crediticio y como cliente, si consta registrado en los ficheros de morosidad RAI, ASNEF…

Por ello, es primordial que si mantiene algún impago o conflicto en la facturación de algún servicio lo regularice antes de pedir cualquier crédito y espere almenos un plazo de 15 días para que se actualicen las bases de datos de morosidad.

En tercer lugar, y si se ha superado las anteriores fases se tasará el inmueble que se pretende adquirir. En ningún caso, se otorgará un capital superior al 80% del valor de tasación del inmueble.

Si supera el análisis expuesto, su solicitud es viable y debería conseguir que le otorguen la Hipoteca. Enhorabuena !

 

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