Las arras en la compraventa de un piso

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Cuando un comprador y un vendedor están de acuerdo en la compraventa de un piso o una casa, es habitual que firmen un contrato de “arras” o señal...

Es un contrato privado donde ambas partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compraventa de un inmueble, entregando el comprador como prueba de ello una cantidad económica...

No está establecido, legalmente, la cantidad a entregar, por lo que queda a la voluntad de las partes fijar su porcentaje. Lo habitual es que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Pero no todas las arras son iguales, hay de tres tipos que tienen diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato de compraventa:

Las Arras Penitenciales

Están reguladas en el art. 1454 del Código Civil (“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”), es decir, que en el caso de no llegar a realizarse la venta por incumplimiento del comprador, éste perderá la cantidad entregada, y si fuera por incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad recibida.

Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contratose rescindirá, sin más, con el consecuente pago establecido para quien incumpla.

Las Arras Confirmatorias

Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato, la parte contraria tiene la opción de obligar a la otra parte:

  • a cumplir el contrato
  • o a su resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

Al contrario de lo que ocurre con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras.

Las Arras Penales

Junto con las anteriores pueden establecerse,  además, una arras penales.

La cantidad entregada por dicho concepto no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, esto es:

  • La pena sustituye “a la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiera pactado” (artículo 1.152 Código Civil).
  • Además de dicha penalización, podrá, igualmente, reclamarse que el contrato sea estrictamente cumplido.

Por lo expuesto, es importante conocer qué tipo de arras se han pactado, porque lasarras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, son una mera multa, pero para que las arras se consideren de este tipo tienen que constar como tales especificadas en el documento que se firmaSno se establece, se entenderá que son arras confirmatorias.

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