Duración del contrato de alquiler

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La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. En los casos en que no se haya establecido plazo de duración, o éste sea indeterminado, se entenderán celebrados por un año...

 

Ahora bien, con el objeto de dar cierta estabilidad a las unidades familiares, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, impone una prórroga forzosa para el propietario, y voluntaria para el inquilino, al disponer que si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario (inquilino) manifieste al arrendador (propietario) con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El propietario solo puede evitar dicha prórroga si hace constar en el propio contrato, de manera expresa, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada, antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado (hijos o padres) de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

En estos casos, el arrendador o su familiar deberá ocupar la vivienda para sí antes de transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, ya que en otro caso el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

Por otro lado, si al inquilino no le interesa que se prorrogue el arrendamiento, deberá comunicarlo al propietario con una antelación mínima de 30 días a la fecha de terminación del contrato. Dicha comunicación es muy conveniente que se realice de manera fehaciente (Burofax), dado que en caso de discrepancia le corresponderá al inquilino probar la existencia de la misma.

Finalmente, señalar que una vez transcurridos los cinco años de duración el contrato finaliza. No obstante, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. A partir del octavo año de duración, tan solo se renueva por plazos anuales y se ha de contar, para cada nueva prórroga, con el consentimiento de ambas partes, a diferencia de las anteriores que son prórrogas obligatorias para el propietario, dado que solo puede manifestar su voluntad de no renovarlo el inquilino o arrendatario.

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